炒股就看金麒麟分析師研報，權(quán)威，***，及時，全面，助您挖掘潛力主題機(jī)會！
朗詩三度更名發(fā)力代建背后三大難題待解丨公司
來源：中國房地產(chǎn)報
近兩年，在房地產(chǎn)開發(fā)逐步下行的背景下，代建領(lǐng)域逐漸成為房地產(chǎn)行業(yè)新的增長點，不少房企都在加緊布局。在朗詩綠色管理之前，綠城管理、中原建業(yè)已經(jīng)是港股代建領(lǐng)域的典型企業(yè)。
三次更名，兩度“去地產(chǎn)化”后，朗詩綠色管理有限公司（以下簡稱“朗詩綠色管理”，106.HK）將代建定為主業(yè)，也成為繼綠城管理、中原建業(yè)之后代建行業(yè)在港股上市的第3家公司。
8月9日，朗詩綠色管理發(fā)布更改公司名稱及更改股份簡稱的公告。
公告顯示，自2022年7月5日起，公司名稱已由“LandseaGreenPropertiesCo．，Ltd．”更改為“LandseaGreenManagementLimited”，采納“朗詩綠色管理有限公司”作為新中文第二名稱，以取代“朗詩綠色地產(chǎn)有限公司”。
此外，公司于聯(lián)交所買賣股份的英文及中文股份簡稱將由“LANDSEAPPT”更改為“LANDSEAMGMT”（英文），并由“朗詩地產(chǎn)”更改為“朗詩綠色管理”（中文），自2022年8月15日（星期一）上午九時起生效，而公司的股份代號“106”維持不變。
早在今年3月31日發(fā)布年度業(yè)績時，朗詩綠色管理就宣布公司即將更名。朗詩綠色管理稱，自2014年提出“產(chǎn)品差異化、資產(chǎn)輕型化、收益多樣化”戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型以來，公司房地產(chǎn)開發(fā)項目的平均持股比率呈逐年下降趨勢，此次更名意味著公司在中國市場，已由傳統(tǒng)重資產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)模式向輕資產(chǎn)模式的轉(zhuǎn)型已基本完成。
朗詩綠色管理相關(guān)人士在接受采訪時表示：“代建操盤是房地產(chǎn)開發(fā)的一種形式。朗詩綠色管理未來將以代建業(yè)務(wù)為主，但仍然會保留投資開發(fā)能力。”
━━━━
從地產(chǎn)到代建
在房地產(chǎn)狂飆突進(jìn)的年代里，朗詩綠色管理就像“非主流”，規(guī)模很少與這家企業(yè)聯(lián)系在一起。這種企業(yè)風(fēng)格與朗詩綠色管理的創(chuàng)始人田明有很大關(guān)系。
田明被業(yè)內(nèi)譽為地產(chǎn)界里最勤奮的思考者之一，朋友圈里經(jīng)常可以看到他分享各種關(guān)于經(jīng)濟(jì)和形勢的觀點。在田明的意識里，自從創(chuàng)立朗詩以來，規(guī)模就不是他最看重的因素，如何活得更長、走得更久則是他一直在思考的。
這種理性讓朗詩綠色管理在房地產(chǎn)最好的時代錯失了發(fā)展速度，但在當(dāng)下，這反而成為優(yōu)勢。
據(jù)朗詩綠色管理相關(guān)人士介紹，公司是行業(yè)中較早進(jìn)入代建市場的企業(yè)，自2014年提出“輕資產(chǎn)化運營”戰(zhàn)略以來，已經(jīng)與多種類型機(jī)構(gòu)開展不同類型的輕資產(chǎn)化業(yè)務(wù)探索及合作，在代建領(lǐng)域已有8年成功實踐。
但是，朗詩綠色管理的發(fā)展之路也是一波三折。
2018年初，朗詩綠色地產(chǎn)宣布計劃從單一的地產(chǎn)開發(fā)公司向多種業(yè)務(wù)組成的縱向一體化綜合型集團(tuán)轉(zhuǎn)變，公司名由“朗詩綠色地產(chǎn)”變更為“朗詩綠色集團(tuán)”。這是公司第一次在名稱中淡化房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，但彼時地產(chǎn)仍然是公司核心業(yè)務(wù)。
2019年6月，朗詩地產(chǎn)又宣布將包括長租公寓及設(shè)計在內(nèi)的非地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)業(yè)務(wù)剝離至控股集團(tuán)，公司更名為“朗詩綠色地產(chǎn)有限公司”，名稱中重新帶上“地產(chǎn)”二字。
此次更名“朗詩綠色管理”是公司第三次更名，名稱中再次“去地產(chǎn)化”。
完成更名后，朗詩綠色管理表示，在中國市場將專注于輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，成為提供***代建服務(wù)的品牌服務(wù)商，通過優(yōu)質(zhì)的合作開發(fā)、小股操盤等多樣化合作方式不斷提高盈利能力。
從朗詩綠色管理的業(yè)績數(shù)據(jù)來看，截至2021年底，朗詩擁有項目儲備可售面積為538.51萬平方米，預(yù)計可售貨值約為人民幣984.3億元。其中，開發(fā)代建服務(wù)項目共52個，可售面積292.73萬平方米，預(yù)計可售貨值約為人民幣561.6億元。同期內(nèi)，朗詩綠色管理代建業(yè)務(wù)及小股操盤項目的可售貨值占中國地區(qū)總可售貨值的比重已經(jīng)超過90%。
此外，根據(jù)朗詩綠色管理提供的數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，目前其代建業(yè)務(wù)的市場占有率為11.6%，位居行業(yè)前列，與其地產(chǎn)開發(fā)銷售情況形成對比。
━━━━
代建的難題
近兩年，在房地產(chǎn)開發(fā)逐步下行的背景下，代建領(lǐng)域逐漸成為房地產(chǎn)行業(yè)新的增長點，不少房企都在加緊布局。在朗詩綠色管理之前，綠城管理、中原建業(yè)已經(jīng)是港股代建領(lǐng)域的典型企業(yè)。
其中，綠城管理入局較早，因此也更早享受到代建發(fā)展的增長紅利。2017年至2021年，綠城管理的營業(yè)收入規(guī)模從10億元左右增長至約22億元，而凈利潤則從2.47億元增至5.65億元，四年間利潤增幅約129%。中原建業(yè)是國內(nèi)代建領(lǐng)域第二大公司，其2021年全年實現(xiàn)營業(yè)收入約13億元。旭輝控股也在2021年成立了代建平臺旭輝建管，截至去年年底，這一平臺已簽約總建筑面積280萬平方米，預(yù)估合約總代建費4.7億元，預(yù)估可售貨值145億元。
與這些競爭者相比，朗詩綠色管理有何優(yōu)勢？
上述朗詩綠色管理的相關(guān)人士在接受采訪時表示，朗詩綠色管理的優(yōu)勢包括綠色建筑研發(fā)與建造能力、健全的運營組織能力、供應(yīng)鏈管理能力以及紓困資產(chǎn)解決能力。
“依托20年房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)驗，朗詩在項目的每一個環(huán)節(jié)，都能充分調(diào)動管理資源，從價值、成本和風(fēng)險把控等各維度提供***服務(wù)；并通過完整健全的運營管理體系，確保開發(fā)全流程的高效運轉(zhuǎn)。”該人士表示，朗詩擁有多年的復(fù)雜項目處理經(jīng)驗，能夠通過一二級聯(lián)動、舊改、城市更新、土地調(diào)規(guī)變性、法拍、重整、和解等多種模式幫助解決紓困各類不良資產(chǎn)。
“代建”并非簡單的幫忙他人蓋房子，而是對企業(yè)品牌輸出、資源整合等一系列能力的綜合考驗。
據(jù)朗詩綠色管理方面介紹，在代建的過程中也會遇到各種問題，首要問題就是合作理念的一致性問題。
“讓客戶必須跟朗詩站在同一個頻道上，是我們遇到最大的困難。”朗詩綠色管理內(nèi)部人士坦言：“造什么樣的房子，不僅是技術(shù)問題，而且是價值觀的問題，雙方合作必須要認(rèn)可我們的綠色發(fā)展理念。綠色建筑會比普通住宅增加一部分成本，不少房企不是增加不了成本，也不是采購不到技術(shù)、材料、設(shè)備，就是核心管理層愿不愿意做綠色建筑的問題，這也是房地產(chǎn)行業(yè)中的共性問題。”
其次，長期的綠色理念和短期的經(jīng)濟(jì)訴求之間需要平衡。綠色與利潤的平衡在目前樓市調(diào)控限價“一刀切”的情況下難度增加，這也是行業(yè)共性問題。
“還有合作模式的問題。在實際操作過程中，項目不同、合作對象不同，具體的合作方式也會有區(qū)別，因此我們一直在探索更靈活多樣的代建合作方式，希望在合作理念一致的前提下，資源互補、優(yōu)勢互補，最終實現(xiàn)合作共贏。”上述內(nèi)部人士表示。
